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第两千九百四十三章 一面大旗（第1页）

浦东的开发，牵扯到一面很大的大旗，大旗的名字，叫做“房地产交易”。

要交易，就必须先要商品化，要商品化，就先得解决产权问题。

沪上四大开发区——陆家嘴、金桥、外高桥、张江，都要先解决这个问题，甚至可以说是历史命题。

这个命题从九零年国家宣布开发开放浦东，并将之定义成跨世纪的国家战略开始的。

最早的商品房叫做“侨汇房”，沪上率先开发了一批侨汇住宅，为商品房的产生开了先例。

之后则是鼓励个人购建住宅，在住宅商品化方面进行了积极探索。

再往后是土地批租，这里边又分了“熟地”和“生地”，熟地就是旧区拆迁改造，生地就是从农村征用原集体土地。

两种批租方式都有各自的问题，前者要解决熟地房产的产权问题，当时的房屋产权构成复杂，有很多都是“系统房”，也就是国有工商企业所拥有的房地产，分配给职工居住的住房，以及企业自身厂房、土地、商场门市等等。

这就需要将国有工商企业使用的土地资产进行价值评估后注入企业集团，降低企业的资产负债率，盘活“系统房”资源，再把这批土地资源推向市场，使它们的潜在价值体现出来。

对于职工住房，则需要出台管理办法，将这部分房产分配到职工个人名下，再通过商品房的形式进行流转，使之可以进入市场。

对于生地，普通专门成立了四个功能开发区开发公司，在浦东新区探索“生地”批租模式，从农村征用原集体土地，未经“七通一平”的基础设施建设，就由国家出让给受让人，受让人首先对土地进行基础设施建设，然后转让“熟地”或者自己进行房屋建设，也就是所谓的“土地空转”。

通过这样的操作，开发公司能够立即得到土地，然后开始对外招商，国家不用垫付巨额资金开发土地，“生地”也就有了进入了房地产市场的渠道。这对早期的浦东开发尽快启动，起到重要作用。

目前沪东已经把商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类项目用地纳入土地有偿使用的轨道，这标志着土地使用权出让，已经从外资企业才能搞的“侨汇房”，逐渐扩展到内资企业。

于此同时，沪上开始推行公积金、提租发补贴、配房买债券等措施，并允许成套独用的住房可以卖给职工，让住房逐步进入市场，同时鼓励商品房开发建设，并推出买房新法——商品房抵押贷款业务，即“按揭”。

沪上连续三年推出并修改了每一年版本的《公有住宅售后管理暂行办法》，把原有的房管所转制为物业管理企业。

为了满足房地产市场对集中、固定交易场所的需求，开始筹建房地产交易中心，并配备了最先进的计算机交易系统，利用系统专线，COSTS系统和智能终端，与沪上各大房地产市场和信息咨询公司联网运作。

紧跟着出台了房地产登记、交易、经纪、抵押、租赁等有关法规。这些规章制度制定后，立即开始了“要素试点”。

推行“要素试点”的原因是因为去年受宏观经济调控政策的影响，浦东几大开发区招商速度一时跟不上，导致有海外媒体开始大肆编造“陆家嘴写字楼租售率只有20％”“大楼里灯亮不起来”的谣言。

为此，去年年底，有高人提出将本来设置在浦西的市房地产交易市场东迁浦东，通过要素市场东移，促进陆家嘴中央商务区的形成。

以此为契机，进一步搞活房地产二三级市场。

现在交易中心基本已经建成，估计很快就会从浦西搬迁过来，建成后的交易中心将设立了房地产交易、登记、咨询、查阅等业务窗口，以及房地产中介、测绘、估价、公证、财税、金融、律师等机构，实行“一条龙服务”。并且设有34个交易席位。

接下来的要素市场，除了房地产，接下来还有证券，期货，钻石，石油，金融期货等十三家，这些才是陆家嘴CBD的底气。

而在陆家嘴更东面的张江，则是将比周至上一世提前二十年繁华起来的信息技术工业园区。

和周至那一世不同的是，这一世的信息技术工业园区牛到爆炸，其产业聚集效应所带来的财富，甚至不亚于陆家嘴。

当然目前来说还只是万里长征走完第一步，不是所有人都有前瞻性的眼光和提前布局的魄力，以至于周至将信将疑地问道：“如果我们现在积极推进职工住房计划，其实是在帮助政府消解难题？”

“你说到问题的本质了。”胡长风一副“孺子可教”的模样：“如果现在购入张江的房地产，不论是直接买商品房还是购地自建职工商品房，本地政府都是大力欢迎，不过按照我们的经验，还是从四家开发区公司手里购生地自建是最佳，不涉及拆迁安置之类的矛盾。”

“但是配套暂时可能会有点跟不上，需要了解未来几年的市政规划，比如医院，学校，车站等等，根据这些来决定建房的地段。”胡长风跟周至挤了一下眼：“咱们作为第一批浦东的建设者，这点人脉还是有的。”

既然是“双向奔赴”，这事儿就好办多了，周至松了一口气，甚至觉得可以提出一点要求：“那这个事情就请您老帮我们向市里汇报一下，另外蜀中锦里集团现在也有在全国一线城市开发房地产的战略构想，能不能将我们集团这个沪市职工保障房项目交给他们来做？”

“你还真是时时刻刻不忘家乡人呢。”胡长风笑道：“我估计市里更大的愿望是你们可以接手一批已经建好的商品住宅，压降一下空房率。”

“这个没问题，我们完全可以接手一批。”周至大包大揽：“但是我们集团有很多高级专家，管理人员，他们对住房的要求可能和市里在建的商品房有些区别……这样，集团普通员工的福利房，我们可以考虑直接从市里的库存房里购买，但也请市里考虑一下我们集团的实际情况，统一我们自主建设一批高端商品房，用来安置集团中高层员工。”

“那这就指定没有问题了。”胡长风笑道：“黄书记要得知这消息，还不定得多高兴呢，你这是做送财童子上瘾了啊。”

周至在心中暗笑，集团掌握这么大一批在张江的房源，将来就是一大笔可以控制人才的高端手段。

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